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每租出一间房亏损3800元,长租公寓IPO生死时速

摘要: 作为第一家申请IPO的长租公寓广东快三,青客公寓捅开了长租公寓烧钱的面纱。

图片来源@全景广东快三网

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钛媒体注:本文来源于广东快三微信公众号投中广东快三网(ID:China-Venture),广东快三作者:陶辉东,钛媒体经授权发布。

美东时间10月7日晚,国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书,成为第一家披露招股书的长租公寓广东快三。青客公寓预计将以“QK”为交易代码登陆纳斯达克,摩根士丹利和中金广东快三将共同担任本次IPO的承销商。

融资额超一亿美元 纽信、达晨、赛富在列

青客公寓2012年成立于上海,成立后很快拿到了纽信创投的天使投资,此后拿到达晨、赛富、凯欣资本、摩根士丹利等机构的投资。到2018年C轮融资完成,青客公寓四轮股权融资总规模超过了一亿美元。

青客公寓融资史,来源:投中CVSource数据终端

招股文件显示,目前青客公寓最大的外部投资方为凯欣资本,持股比例为28.1%。此外,纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。达晨创投未出现在主要股东名单中,不过达晨财智总裁肖冰为青客公寓董事。

在融资的助推下,青客公寓成立的六年间保持着高速扩张。2012年青客公寓可供出租的房间数为940间,到2018年末,青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间,复合年增长率为114.4%。

根据招股书引用的咨询机构出具的报告,以总租赁房间价值和数量计算,青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位;而在月租金2000元以下的档位,以房间数计算,青客公寓位居广东快三第一位。

青客公寓主要运营数据

一年亏损5亿 幅度有所收窄

作为第一家申请IPO的长租公寓广东快三,青客公寓捅开了长租公寓烧钱的面纱。招股文件显示,青客公寓2018财年净收入8.9亿元,亏损5亿元;以2019年6月30日为止的9个月时间,净收入9亿元,亏损3.7亿元。

按2019年6月30日为止97621家租户计算,青客公寓每租出一间房亏损3800元。当然,与2018年每间房亏损5180元相比,亏损幅度有所收窄。

青客公寓利润表(摘自招股书)

EBITDA(息税折旧摊销前利润)指标同样显示,青客公寓的利润状况在改善中。以2019年6月30日为止的9个月,青客公寓的EBITDA为-1.46亿元,而上年同期为-1.62亿元。

青客公寓EBITDA数据,摘自招股文件

长租公寓面临生死时速 租金贷难以持续

眼下长租公寓广东快三正迎来IPO潮与倒闭潮齐头并进的局面。除了青客公寓之外,广东快三的另外两大巨头自如和蛋壳也传出正在筹备上市。另一方面,其他一些长租公寓则正在破产。最近的一次是,2019年8月,乐伽公寓宣布破产,导致上万租客无家可归。更早之前,已经有爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等一系列长租公寓广东快三倒下。

青客公寓的资金链也一直处于紧绷的状态。2019年6月底青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,按2018年烧掉了5.8亿元的烧钱速度来看,这笔钱不够花一年。IPO融资已经势在必行。

近两年长租公寓暴雷不断,罪魁祸首是对“租金贷”模式成瘾般的依赖,高速扩张中的青客公寓同样也不例外。

截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷。即便全部以预付半年租金计算,按青客公寓1100元左右的平均月租金,青客公寓沉淀的预付租金规模也接近5亿元人民币。招股书披露的数据,截至2019年6月底青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。

青客公寓用提供折扣的方式,诱使租客向合作金融机构借款,一次性预付租金。一次性付清半年房租折扣为5%,预付全年房租则折扣为10%,同时借款的利息也由青客公寓承担。青客公寓则把租客预付的租金用于高速扩张,最主要的开支是房源的装修、向房东预付数月的租金。

租金贷模式下,本没有借贷需求的租客,实际上是出卖了自身的信用帮助长租公寓广东快三融资,而一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入“叫天不应、叫地不灵”的境地。

从2018年8月开始,青客公寓引入了融资租赁的模式。青客公寓将装修过的房源连同家具出售给融资租赁广东快三然后再回租。这一模式下青客公寓的资金成本更低,更加安全,有助于摆脱对租金贷的依赖。

畸高的负债率始终是悬在头上的达摩克利斯之剑。到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则高达27亿元。资产负债率高达133%,已经技术性“资不抵债”。

“高进低出” 亏本二房东?

进入2019年之后,长租公寓从一时狂热进入了调整期。朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务,万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

从签约房源数据来看,青客公寓在2018年之后扩张速度也有所放缓。2018年9月底签约房源数量29129个,到2019年6月底仅增长至29655个,增长了526个。可资比较的是,2018年与2017年相比,签约房源数量翻了一倍。青客公寓在招股文件中表示:“广东快三们为扩张筹集资本的能力大大影响了广东快三们的经营业绩。”

长租公寓缺乏造血能力、依赖融资(包括债权融资)扩张、“高进低出”的问题一直饱受诟病。不久前,乐伽公寓在宣布破产的公开信中表示,通过认真反思,深刻认识到广东快三“高进低出”的经营模式存在巨大缺陷,已对长租市场带来极大风险。

青客公寓披露的数据显示,2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%。90%的入住率是青客公寓设定的目标入住率,虽然这一指标表现优秀,但租客流动性指标却相当弱。

截至2019年6月30日止9个月,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,47.3%的租户在合同到期前就已退租,只有5.1%的租户选择了续租。青客公寓援引咨询机构报告称,其平均租期在广东快三内居于前列。不到一年的平均租期,近半的租户退租房,个位数的续租率,是长租公寓共同的尴尬。

不久前,全球最大的共享办公巨头WeWork因为估值太低而放弃IPO,其被诟病的一大问题就是租客的高流动性。由于与房东之间的租约通常是长期的,在经济周期下行的情况下,短租期会带来巨大的亏损风险。

与其他长租公寓广东快三一样,青客公寓也依赖所谓“N+1”的模式,即将房子长租之后,对其进行改造增加一个房间,以多容纳一户租客。通过“N+1”,青客公寓能获得看似不错的租金价差。截至2019年6月的9个月,青客公寓的平均租金价差率为25.1%,计算预付租金折扣后价差率为20%。以1100元左右的平均月租金计算,价差空间约200元。

但是,青客公寓对房源的装修,平均每个出租单位(即一个房间)需花费1.47万元。2018年这一数字更高,为2万元。装修折旧年限一般不应超过5年,这意味着按目前的运营效率,青客公寓连装修费都赚不回来。

青客公寓在招股文件中总结了影响广东快三业绩的几大因素,包括扩大公寓广东快三网络,保持和提高入住率和租金率,控制运营成本和费用并提高运营效率的能力,管理前期资本支出和扩张成本。

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评论(3

  • wayne84 wayne84
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    0

    体量大,死的慢而已。这种模式本身就不可持久,就是用着租客们的钱来帮助广东快三扩张。一旦广东快三试错失败,代价全是用户付出

    2019-10-09 22:14 via iphone
  • 成本控制呢

    2019-10-09 18:01 via pc
  • hDXOQ8 hDXOQ8
    回复
    0

    经营问题,自如活得好好的。

    2019-10-09 17:11 via pc

Oh! no

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